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    決定文旅投資成敗的幾個關鍵因素(下)
    來源:時間:2020/7/9 13:52:04作者:靈境科技

    一個文旅項目是否能夠盈利,取決于一系列因素,區位、客源、配套、定位、項目整體定位、規劃設計、開發商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子,需投資者認真評判。基于西安靈境科技有限公司的投資經驗,列出最關鍵的幾個要素,供參考。

    決定文旅投資成敗的幾個關鍵因素(上)

     

    5.土地

    土地作為微觀層面的要素卻要單列,其重要性自然不必說。文旅項目投資成敗與否,70%取決于拿地。

    土地性質和土地價值決定投資安全墊和未來發展潛力。土地產權要清晰干凈,五證齊全。土地估值要合理,增值潛力要大。別項目黃了地也轉不出去。項目總面積不重要,重要的是已征地到手的面積(國有土地使用證、紅線范圍),租地的話看租地面積和租期。

    此外,基本農田、飲用水源地,堅決不碰,山林地、集體土地謹慎參與,違規硬化、違建不要僥幸。

     

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    6.產品

    體驗為王的時代,最重要的還是產品。同類別的項目產品構成不同,旅游產品新穎,或經典,都要考慮成本、投資回收期、切入時點、退出時點、迭代周期等因素。

    張家界玻璃棧道短期之內即回本,后期玻璃棧道在全國四起,投資回收期被拉長,賺錢效應削弱,以至最后以安全隱患為由被叫停,背后都是切入時點和退出時點的選擇問題。創新者吃肉,緊跟者喝湯,跟風者接盤,一向如此。

     

    7.運營

    文旅項目有輕資產和重資產之分。旅游項目本身偏重資產,但當下經濟環境、游客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下,用輕資產的思路去運營這個重資產,無疑是最優解。

    即:優化服務,增加體驗性產品,迅速迭代,建立品牌溢價。

    如需后續融資,則要通盤考慮。重資產受銀行等債權融資機構的歡迎(估值有抓手),輕資產受股權投資人的青睞(上市有高溢價),二者正好相反。因為資產的輕量化可以提高ROE(凈資產收益率),而股價與ROE(凈資產收益率)高度相關,輕資產模式也有利于快速擴張來提升業務規模和盈利規模。當然資產的輕重要有合適的比例。

     

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    8.品牌

    產品決定飛多高,品牌決定走多遠。

    今天,文旅項目品牌已經脫離了“品牌”本身概念。文旅項目的品牌已經不再是單純的曝光率和口碑。一個文旅項目的品牌,直接決定了景區產品外延能否成功。如文創產品、IP、節慶、餐飲、特色農產品等,都會取決于品牌美譽度與成熟度。

    因此,維護項目的品牌,某種意義上重要與項目運營本身。文旅項目的收入,未來可能會更加趨于多元化,而品牌則是維系各個產品條線的網,需要通盤考慮。

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